Τιμές οικοπέδων και αγροτεμαχίων σε Μαραθώνα και Νέα Μάκρη (2026)
19 Οκτωβρίου 2026 · Γεώργιος Μπέκας · Structy.gr
Με μια ματιά
Τον Οκτώβριο του 2026, ένα οικοδομήσιμο οικόπεδο εντός σχεδίου ζητείται γύρω στα €230/τ.μ. στο κέντρο της Νέας Μάκρης, €180/τ.μ. στον Νέο Βουτζά και €100–150/τ.μ. στον Σχινιά και στα Δικαστικά του Μαραθώνα. Τα αγροτεμάχια του Μαραθώνα (Βρανάς, Κάτω Σούλι, Άγιος Παντελεήμονας) ζητούνται €12–60/τ.μ., δηλαδή περίπου δέκα φορές φθηνότερα από ένα οικόπεδο της Νέας Μάκρης.
Τα νούμερα είναι διάμεσες ζητούμενες τιμές από 48 αγγελίες με σαφές εμβαδόν και τιμή, όχι τιμές συμβολαίων. Η τελική τιμή βγαίνει σχεδόν πάντα χαμηλότερα: σε συγκριτική ανάλυση αγοράς που κάναμε για την περιοχή Μαραθώνα–Σουλίου εφαρμόσαμε έκπτωση διαπραγμάτευσης 10%.
Η αγορά ανεβαίνει ακόμη, αλλά πιο αργά. Στα «Ανατολικά Προάστια» του Spitogatos, όπου ανήκουν και οι δύο περιοχές, οι ζητούμενες τιμές γης αυξήθηκαν 8,3% το 2023, 6,7% το 2024, 4,8% το 2025 και μόλις 1,8% το 2026 (Ελεύθερος Τύπος, 16/10/2026).
Ζητούμενες τιμές 48 αγγελιών (Spitogatos, xe.gr, spiti24, tospitimou, μεσιτικά γραφεία, Ελεύθερος Τύπος), Οκτώβριος 2026
Η διασπορά μέσα στην ίδια περιοχή είναι συχνά μεγαλύτερη από τη διαφορά μεταξύ περιοχών. Την εξηγούν κυρίως η θέα, η κλίση και η οικοδομησιμότητα, που αναλύονται παρακάτω.
Οικόπεδο, γήπεδο, αγροτεμάχιο: τρεις διαφορετικές αγορές
Η τιμή ανά τ.μ. ενός οικοπέδου δεν συγκρίνεται με εκείνη ενός αγροτεμαχίου, γιατί πληρώνετε κυρίως το δικαίωμα να χτίσετε, όχι το χώμα. Πριν κοιτάξετε οποιαδήποτε τιμή, ξεκαθαρίστε σε ποια από τις τρεις κατηγορίες ανήκει το ακίνητο.
Κατηγορία | Χτίζει; | Τι καθορίζει κυρίως την τιμή |
|---|---|---|
Οικόπεδο εντός σχεδίου ή εντός οικισμού | Ναι, με τον συντελεστή δόμησης της περιοχής (στις αγγελίες της περιοχής συνήθως 0,3–0,5) | Τ.μ. που χτίζει, απόσταση από θάλασσα, θέα, πρόσοψη |
Γήπεδο εκτός σχεδίου | Μόνο αν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο: κατά κανόνα 4 στρέμματα με πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό | Αν πληροί σήμερα τις προϋποθέσεις δόμησης, και πόσο σίγουρα |
Αγροτεμάχιο | Συνήθως όχι για κατοικία, ή μόνο υπό όρους | Μέγεθος, πρόσβαση, νερό/γεώτρηση, χρήση γης |
Η μεγάλη αλλαγή του 2026 αφορά τη μεσαία κατηγορία. Από την 1η Ιουλίου 2026 έληξε η κατά παρέκκλιση δόμηση στα εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων (τα «750άρια», «1.200άρια» και «2.000άρια»). Ο ν. 5317/2026 (άρθρο 133) έδωσε προθεσμία έως 30 Ιουνίου 2027, αλλά μόνο σε όσους είχαν ήδη υποβάλει αίτηση βεβαίωσης όρων δόμησης ή προέγκρισης έως τα τέλη του 2022. Για όλους τους άλλους, το μικρό εκτός σχεδίου γήπεδο αποτιμάται πλέον ως μη οικοδομήσιμη γη.
Και τα 4 στρέμματα δεν αρκούν από μόνα τους: μετά την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ χρειάζεται πρόσωπο σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Το Προεδρικό Διάταγμα που θα ορίζει ποιοι δρόμοι αναγνωρίζονται (ύπαρξη σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27/7/1977, πλάτος τουλάχιστον 3,5 μ.) είναι ακόμη σε εκκρεμότητα. Ένα αγροτεμάχιο που η αγγελία το λέει «άρτιο» δεν είναι απαραίτητα και οικοδομήσιμο.
Μαραθώνας: τιμές ανά περιοχή
Ο Μαραθώνας έχει τη φθηνότερη οικοδομήσιμη γη της ζώνης: στον Σχινιά ένα επίπεδο οικόπεδο 750 τ.μ. εντός σχεδίου ζητείται €62.000–85.000. Το Spitogatos εμφανίζει 583 αγγελίες οικοπέδων και 103 αγροτεμαχίων στον Μαραθώνα, άρα η προσφορά είναι μεγάλη και υπάρχει περιθώριο διαπραγμάτευσης.
Περιοχή | Τυπικό ακίνητο | ΣΔ | Τυπική ζητούμενη τιμή | ≈ € ανά τ.μ. δόμησης |
|---|---|---|---|---|
Σχινιάς (Συν/σμός Δικαστικών Υπαλλήλων) | 700–770 τ.μ., εντός σχεδίου, επίπεδο | 0,5 | €62.000–85.000 | ~€200 |
Δικαστικά (Συν/σμός Δικαστών & Εισαγγελέων) | 1.000–1.150 τ.μ., συχνά επικλινές με θέα | 0,4 | €85.000–200.000· με πανοραμική θέα έως €450.000 | ~€370 |
Αγροτεμάχια (Βρανάς, Κάτω Σούλι, Άγ. Παντελεήμονας) | 3.800–22.000 τ.μ., εκτός σχεδίου | — | €140.000–490.000 | ~€900, αν το γήπεδο χτίζει κατοικία ~200 τ.μ. |
Το «€ ανά τ.μ. δόμησης» είναι η τιμή διαιρεμένη με τα τ.μ. που επιτρέπεται να χτίσετε (εμβαδόν × ΣΔ). Για όποιον αγοράζει για να χτίσει, αυτή είναι η σωστή βάση σύγκρισης, όχι η τιμή ανά τ.μ. γης.
- Σχινιάς. Επίπεδα οικόπεδα με χαμηλό κόστος κατασκευής, δίπλα στο Εθνικό Πάρκο Σχινιά–Μαραθώνα. Η περιοχή είναι χαμηλή και κοντά στον υγρότοπο, οπότε ο έλεγχος για ρέματα και πλημμυρικό κίνδυνο είναι απαραίτητος πριν από την αγορά.
- Δικαστικά. Η θέα στον Ευβοϊκό και στο πευκοδάσος του Σχινιά είναι αυτό που πληρώνετε. Τα επικλινή οικόπεδα όμως χρειάζονται εκσκαφές και τοίχους αντιστήριξης, κόστος που πρέπει να προστεθεί στην τιμή του οικοπέδου πριν από οποιαδήποτε σύγκριση.
- Άγιος Παντελεήμονας και κέντρο. Ο μέσος όρος των αγγελιών είναι περίπου €184/τ.μ. (spiti24, 15 αγγελίες). Κοντά στον Τύμβο ισχύουν ζώνες αρχαιολογικής προστασίας: αγγελία στη Β΄ ζώνη του Τύμβου αναφέρει μέγιστη δόμηση μόλις 120 τ.μ.
- Αγροτεμάχια. Τα μεγάλα κτήματα 10–22 στρεμμάτων ζητούνται €12–22/τ.μ. Ένα μικρότερο γήπεδο 5,5 στρεμμάτων στα €185.000, αν είναι οικοδομήσιμο, κοστίζει περίπου €900 για κάθε τ.μ. κατοικίας: ακριβότερα από ένα οικόπεδο στα Δικαστικά. Αν δεν είναι οικοδομήσιμο, η τιμή του είναι ακριβή για χωράφι.
Νέα Μάκρη: τιμές ανά περιοχή
Η Νέα Μάκρη ζητά περίπου τα διπλάσια ανά τ.μ. από τον Μαραθώνα: ένα οικόπεδο 500–600 τ.μ. εντός σχεδίου ζητείται περίπου €110.000–120.000, 10–20% πάνω από αντίστοιχο στη Λούτσα (Ελεύθερος Τύπος, 16/10/2026). Ο μέσος όρος των αγγελιών ιδιωτών είναι €265/τ.μ. (spiti24, 38 αγγελίες).
Περιοχή | Τυπικό ακίνητο | ΣΔ | Τυπική ζητούμενη τιμή | ≈ € ανά τ.μ. δόμησης |
|---|---|---|---|---|
Κέντρο και γειτονιές (Ανατολή, 3η Γειτονιά κ.λπ.) | 250–950 τ.μ., εντός σχεδίου | συχνά 0,5 | €75.000–180.000· μεγάλα κεντρικά έως €650.000 | ~€450 (με ΣΔ 0,5) |
Νέος Βουτζάς | 1.000–1.500 τ.μ., εντός σχεδίου, συχνά επικλινές | 0,4 | €150.000–250.000· με θέα έως €400.000 | ~€450 |
Μάτι – Αγία Μαρίνα | 450–1.600 τ.μ., νέο σχέδιο μετά το 2018 | 0,3 έως 750 τ.μ.· 0,2 πάνω από αυτό | €110.000–280.000 | ~€800–1.200 |
- Κέντρο. Η πιο ρευστή αγορά: μικρά οικόπεδα κοντά σε σχολεία και αγορά, με ολοκληρωμένο ρυμοτομικό. Ένα οικόπεδο 936 τ.μ. με ΣΔ 0,5 και χωρίς υποχρέωση εισφοράς γης ζητείται €170.000. Σε οικόπεδα σε περιοχές με πρόσφατη πράξη εφαρμογής, ελέγξτε αν οφείλεται εισφορά γης ή χρήματος: μειώνει το καθαρό εμβαδόν ή προσθέτει κόστος.
- Νέος Βουτζάς. Στρεμματικά οικόπεδα με ΣΔ 0,4, που χτίζουν περίπου 400–480 τ.μ. Η διασπορά είναι μεγάλη: το ίδιο μέγεθος ζητείται από €157.000 έως €400.000, ανάλογα με τη θέα, την κλίση και τη θέση στον λόφο.
- Μάτι – Αγία Μαρίνα. Μετά την πυρκαγιά του 2018 η περιοχή απέκτησε ειδικό πολεοδομικό σχέδιο με χαμηλούς συντελεστές (newmoney). Η εγγύτητα στη θάλασσα κρατά τις τιμές ψηλά, οπότε το τ.μ. δόμησης εδώ είναι το ακριβότερο της ζώνης.
- Ζούμπερι. Κυριαρχούν οι παραθαλάσσιες βίλες και τα αδόμητα οικόπεδα είναι λίγα. Ενδεικτικά, ιδιωτική αγγελία ζητά €675.000 για 2.344 τ.μ.
- Αγροτεμάχια. Όσα εντοπίσαμε είναι μικρά: 300 τ.μ. στα €65.000 και 1.155 τ.μ. στα €100.000. Κάτω από 4 στρέμματα, από τον Ιούλιο του 2026 είναι κατά κανόνα μη οικοδομήσιμα: πληρώνετε κήπο, όχι σπίτι.
Τι ανεβάζει και τι ρίχνει την τιμή
Δύο οικόπεδα ίδιου μεγέθους στην ίδια γειτονιά μπορεί να διαφέρουν 2–4 φορές στην τιμή, όπως φαίνεται στον Νέο Βουτζά και στα Δικαστικά. Η διαφορά σχεδόν πάντα εξηγείται από έναν από τους παρακάτω παράγοντες.
Παράγοντας | Τι κάνει στην τιμή | Πώς το ελέγχετε |
|---|---|---|
Οικοδομησιμότητα | Ο μεγαλύτερος παράγοντας: ένα μη οικοδομήσιμο γήπεδο αξίζει όσο γη καλλιέργειας | Βεβαίωση όρων δόμησης από την ΥΔΟΜ, έλεγχος προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο |
Συντελεστής και ειδικοί όροι | Λιγότερα τ.μ. δόμησης σημαίνουν χαμηλότερη αξία, ακόμη κι αν το οικόπεδο είναι μεγάλο | ΦΕΚ όρων δόμησης, αρχαιολογικές ζώνες (π.χ. Τύμβος), Εθνικό Πάρκο Σχινιά |
Δασικός χαρακτήρας | Τμήμα που χαρακτηρίζεται δασικό ή αναδασωτέο δεν χτίζει, ιδίως σε πυρόπληκτες εκτάσεις | Κυρωμένος δασικός χάρτης, πράξεις κήρυξης αναδασωτέων |
Ρέματα και πλημμύρα | Η ζώνη του ρέματος αφαιρεί δομήσιμη επιφάνεια και ο κίνδυνος πλημμύρας κόστος | Οριοθέτηση ρέματος, χάρτες κινδύνου πλημμύρας, τοπογραφική αποτύπωση |
Θάλασσα και θέα | Η εγγύτητα στη θάλασσα και η ανοιχτή θέα είναι οι ακριβότερες «προσθήκες» | Επί τόπου, με drone για τη θέα από το ύψος του μελλοντικού σπιτιού |
Κλίση και σχήμα | Τα επικλινή οικόπεδα έχουν θέα αλλά και ακριβότερη θεμελίωση και τοίχους αντιστήριξης· στενό πρόσωπο περιορίζει τη διάταξη | Τοπογραφικό με υψομετρικές καμπύλες, προμέτρηση εκσκαφών |
Εισφορά σε γη και χρήμα | Μειώνει το καθαρό εμβαδόν ή προσθέτει κόστος σε περιοχές με πρόσφατη πράξη εφαρμογής | Πράξη εφαρμογής, πιστοποιητικό του δήμου |
Παλιά κτίσματα και αυθαίρετα | Κόστος κατεδάφισης ή τακτοποίησης πριν από νέα άδεια | Έλεγχος νομιμότητας από μηχανικό, φάκελος τακτοποίησης |
Hellenic Cadastre procedures | Απόκλιση εμβαδού ή ορίων μεταξύ τίτλων και Κτηματολογίου καθυστερεί ή ακυρώνει τη συναλλαγή | ΚΑΕΚ, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, εφαρμογή στο έδαφος |
Η κλίση αξίζει ιδιαίτερη προσοχή στα Δικαστικά και στον Νέο Βουτζά. Ένα φθηνότερο επικλινές οικόπεδο μπορεί να βγει τελικά ακριβότερο από ένα επίπεδο, αν μετρήσετε τοίχους αντιστήριξης και εκσκαφές.
Αντικειμενική ή αγοραία αξία
Η αντικειμενική αξία είναι η βάση της Εφορίας, όχι η τιμή της αγοράς. Οι δύο αριθμοί απέχουν συχνά πολύ, και ο καθένας χρησιμεύει σε άλλο πράγμα.
- Αντικειμενική αξία. Βάση για τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (3%), τον ΕΝΦΙΑ, τις κληρονομιές και τις γονικές παροχές. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από την τιμή του συμβολαίου και την αντικειμενική.
- Αγοραία αξία. Η τιμή στην οποία ένας πρόθυμος αγοραστής και ένας πρόθυμος πωλητής θα συμφωνούσαν σήμερα. Προκύπτει από εκτίμηση με συγκριτικά στοιχεία, όχι από την αγγελία με την υψηλότερη τιμή.
- Ζητούμενη τιμή. Αυτό που γράφει η αγγελία. Είναι το ταβάνι της διαπραγμάτευσης και όχι η αξία του ακινήτου.
Πριν κάνετε προσφορά, ζητήστε τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας και μια ανεξάρτητη εκτίμηση αγοραίας αξίας. Έτσι ξέρετε τόσο το κόστος συναλλαγής όσο και αν η τιμή στέκει.
Checklist πριν από την αγορά γης
Τα περισσότερα προβλήματα που συναντάμε σε αγοραπωλησίες γης στην περιοχή θα είχαν φανεί με αυτούς τους ελέγχους, πριν δοθεί προκαταβολή.
- Κτηματολόγιο. ΚΑΕΚ, απόσπασμα διαγράμματος και ταύτιση εμβαδού και ορίων με τους τίτλους.
- Τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ΄87. Εμβαδόν, πρόσοψη, πλάτος δρόμου, κλίσεις, ρέματα και γειτονικά όρια, αποτυπωμένα στο έδαφος.
- Όροι δόμησης. Βεβαίωση από την ΥΔΟΜ: συντελεστής, κάλυψη, ύψος και ειδικοί όροι της περιοχής.
- Δασικός χάρτης. Χαρακτηρισμός της έκτασης και τυχόν κήρυξη αναδασωτέας.
- Αρχαιολογία και προστατευόμενες περιοχές. Ζώνες γύρω από τον Τύμβο και άλλα μνημεία, όρια του Εθνικού Πάρκου Σχινιά και Natura.
- Ρέματα και πλημμύρα. Οριοθέτηση και χάρτες κινδύνου, ιδίως σε χαμηλά σημεία.
- Εκτός σχεδίου. Τουλάχιστον 4 στρέμματα με πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Για μικρότερο γήπεδο, μόνο αν είχε υποβληθεί αίτηση βεβαίωσης όρων δόμησης ή προέγκρισης έως τα τέλη του 2022· η προθεσμία λήγει 30/6/2027.
- Υφιστάμενα κτίσματα. Νομιμότητα, τακτοποιήσεις και κόστος κατεδάφισης.
- Δίκτυα και εισφορές. Ρεύμα, νερό, αποχέτευση ή ανάγκη στεγανής δεξαμενής, και τυχόν εισφορά σε γη ή χρήμα.
- Εκτίμηση αξίας και κόστους κατασκευής. Συγκριτικά στοιχεία για την τιμή του οικοπέδου και προεκτίμηση για το κόστος του σπιτιού που θέλετε να χτίσετε, πριν από την προσφορά.
Πώς βοηθά η Structy.gr
Η Structy.gr κάνει όλους τους παραπάνω ελέγχους από ένα γραφείο, με γνώση της περιοχής από πρώτο χέρι.
- Εκτίμηση αγοραίας αξίας με συγκριτική ανάλυση αγοράς και στατιστικό μοντέλο πάνω στα πραγματικά συγκριτικά της γειτονιάς.
- Τοπογραφικά διαγράμματα σε ΕΓΣΑ ΄87 με GNSS RTK, και αποτύπωση με drone και LiDAR για επικλινή ή μεγάλα γήπεδα.
- Έλεγχος οικοδομησιμότητας: όροι δόμησης, εκτός σχεδίου, δασικά, ρέματα, Κτηματολόγιο.
- Προεκτίμηση κόστους κατασκευής, ώστε να ξέρετε το συνολικό κόστος οικοπέδου και σπιτιού πριν δεσμευτείτε.
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ή να πουλήσετε γη στον Μαραθώνα ή στη Νέα Μάκρη, επικοινωνήστε μαζί μας μέσω του structy.gr.
Πηγές
Οι τιμές προέρχονται από αγγελίες που ήταν δημοσιευμένες τον Οκτώβριο του 2026, με σαφές εμβαδόν και τιμή.
- Ελεύθερος Τύπος – «Σε άνοδο οι τιμές των οικοπέδων» (16/10/2026)
- Ελεύθερος Τύπος – «Οικόπεδα: Πόσο πωλούνται στην Αττική» (Απρίλιος 2026)
- Spitogatos – Οικόπεδα Μαραθώνα
- Spitogatos – Αγροτεμάχια Μαραθώνα
- Spitogatos – Οικόπεδα Σχινιά
- Spitogatos – Γη στο Μάτι
- Spitogatos – Γη στη Νέα Μάκρη
- xe.gr – Γη στον Σχινιά
- xe.gr – Αγροτεμάχια Νέας Μάκρης
- tospitimou.gr – Οικόπεδα Μαραθώνα
- spiti24 – Οικόπεδα Μαραθώνα
- ROKANAS Real Estate – Οικόπεδα Νέας Μάκρης
- Pavlidis Property Services – Οικόπεδα
- Ακίνητα Νέας Μάκρης – Οικόπεδα
- EpsilonLiving – ν. 5317/2026 και κατά παρέκκλιση δόμηση
- MichanikosApps – Εκτός σχεδίου δόμηση 2026
- money-tourism.gr – Εκκρεμότητα του ΠΔ αναγνώρισης οδών (Σεπτέμβριος 2026)
- newmoney – Πολεοδομικό σχέδιο Νέας Μάκρης–Ραφήνας και Μάτι