Αγορά οικοπέδου ή αγροτεμαχίου στον Μαραθώνα και τη Νέα Μάκρη το 2026: Οι 10 έλεγχοι που πρέπει να κάνετε πριν πληρώσετε

2 Νοεμβρίου 2026 · Γεώργιος Μπέκας · Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός · Α.Μ. ΤΕΕ 132095 · Structy.gr

Εικόνα 1 · Παραλιακή ζώνη και οικιστικός ιστός Ανατολικής Αττικής — ενδεικτική εικονογράφηση.

Στον Μαραθώνα και στη Νέα Μάκρη, ένα οικόπεδο που «φαίνεται» άρτιο συχνά δεν χτίζεται. Ο Δήμος Μαραθώνος (Μαραθώνας, Νέα Μάκρη, Βαρνάβας, Γραμματικό) συγκεντρώνει σχεδόν κάθε καθεστώς που περιορίζει τη δόμηση: δασικές και καμένες εκτάσεις, κηρυγμένο αρχαιολογικό χώρο, Εθνικό Πάρκο Σχινιά, ρέματα, αιγιαλό και τη λεκάνη της λίμνης του Μαραθώνα.

Οι δύο περιοχές δεν κινδυνεύουν από τα ίδια πράγματα. Στον κάμπο του Μαραθώνα το κρίσιμο ερώτημα είναι συνήθως αν το αγροτεμάχιο χτίζεται. Στη Νέα Μάκρη είναι πιο συχνά αν το οικόπεδο εντός σχεδίου έχει «τακτοποιηθεί» με πράξη εφαρμογής, αν εμπίπτει στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της πυρόπληκτης ζώνης του 2018 και πόσο κοντά είναι σε ρέμα.

Το 2026 το τοπίο άλλαξε ξανά. Ισχύει ο νέος Κώδικας Χωροταξίας–Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), η νομολογία για το «πρόσωπο» σε νόμιμο δρόμο εφαρμόζεται αυστηρά, και η τελευταία παράταση για τα κατά παρέκκλιση γήπεδα αφορά μόνο όσους είχαν κινηθεί έως τις 9.12.2022.

Οι δέκα έλεγχοι που ακολουθούν γίνονται πριν από το προσύμφωνο και την προκαταβολή. Μετά την υπογραφή, κάθε πρόβλημα που εντοπίζεται είναι πλέον δικό σας.

Μαραθώνας και Νέα Μάκρη: πού κρύβεται ο κίνδυνος

Πριν από τους δέκα ελέγχους, εντοπίστε σε ποια ζώνη πέφτει το ακίνητο. Ο πίνακας δείχνει τι ισχύει τυπικά σε κάθε περιοχή και ποιοι έλεγχοι βαραίνουν περισσότερο.

Ο πίνακας είναι οδηγός προτεραιότητας, όχι βεβαίωση. Τα όρια των ζωνών περνούν συχνά μέσα από ιδιοκτησίες, οπότε η τελική απάντηση δίνεται μόνο πάνω στο συγκεκριμένο τοπογραφικό.

1. Τίτλοι, Κτηματολόγιο και βάρη

Πρώτα επιβεβαιώνετε ποιος είναι πράγματι κύριος, για ποιο ακριβώς ακίνητο και με ποια βάρη. Σε όλο τον Δήμο Μαραθώνος λειτουργεί πλέον Κτηματολόγιο: Βαρνάβας και Γραμματικό εντάχθηκαν στις 29.7.2024 (ΦΕΚ 4432/Β/2024), ενώ Μαραθώνας και Νέα Μάκρη εξυπηρετούνται από το Υποκατάστημα Μαραθώνα του Κτηματολογικού Γραφείου Αττικής.

Τι ζητάτε:

• Κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα με τον ΚΑΕΚ, και αντίγραφα των τίτλων τουλάχιστον 20ετίας.
• Πιστοποιητικό βαρών και διεκδικήσεων: υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, αγωγές, δουλείες.
• Έλεγχο αν η εγγραφή είναι αρχική ή οριστική και αν εκκρεμεί διόρθωση, δικής σας ή όμορης ιδιοκτησίας.
• Σε κληρονομιά ή συνιδιοκτησία: μεταγεγραμμένες αποδοχές και συμμετοχή όλων των συγκυρίων στο συμβόλαιο.

Από το 2026 ο συμβολαιογράφος λειτουργεί ως «υπηρεσία μιας στάσης» και συλλέγει ψηφιακά κτηματολογικό φύλλο, διάγραμμα και ενημερότητες (ν. 5293/2026, άρθρο 15). Αυτό όμως γίνεται στο συμβόλαιο, όχι πριν δεσμευτείτε με προκαταβολή.

Κόκκινη σημαία: εμβαδόν ή όρια στο Κτηματολόγιο διαφορετικά από τον τίτλο, και πωλητής που «θα το διορθώσει μετά».

2. Επιτόπια τοπογραφική ταύτιση

Το γήπεδο στο έδαφος πρέπει να ταυτίζεται με το κτηματολογικό διάγραμμα και τους τίτλους. Στον κάμπο του Μαραθώνα και στα αγροτεμάχια του Βαρνάβα και του Γραμματικού, οι περιφράξεις σπάνια συμπίπτουν με τα νόμιμα όρια.

Τι ζητάτε:

• Αποτύπωση με GNSS RTK στο ΕΓΣΑ’87 και επίθεση πάνω στο πολύγωνο του ΚΑΕΚ και σε ορθοφωτογραφίες.
• Μέτρηση εμβαδού, μήκους προσώπου και βάθους, όχι μόνο αντιγραφή από τον τίτλο.
• Εντοπισμό καταπατήσεων, περιφράξεων σε ξένο έδαφος, ρεμάτων, αγωγών και δρόμων που διασχίζουν το γήπεδο.

Προσοχή σε δύο νέες ρυθμίσεις. Το τοπογραφικό δεν επισυνάπτεται πλέον σε περιοχές με Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, όταν δεν αλλάζουν τα όρια (ν. 5293/2026, άρθρο 16). Επίσης, για εκτός σχεδίου ακίνητα «μη άρτια και μη οικοδομήσιμα» κατά τον τίτλο, η βεβαίωση μηχανικού συνοδεύεται χωρίς τοπογραφικό (ν. 5306/2026, άρθρο 368 παρ. 5).

Στην πράξη, ο αγοραστής μπορεί να υπογράψει χωρίς κανέναν να έχει μετρήσει το ακίνητο. Ζητήστε τοπογραφικό με υπεύθυνη δήλωση οικοδομησιμότητας, ακόμη και όπου ο νόμος δεν το απαιτεί.

Κόκκινη σημαία: απόκλιση εμβαδού που ρίχνει το γήπεδο κάτω από όριο αρτιότητας, π.χ. 3.950 τ.μ. αντί για 4.000 τ.μ.

3. Εντός σχεδίου, οικισμός ή εκτός σχεδίου;

Η ίδια επιφάνεια αξίζει πολλαπλάσια εντός σχεδίου απ’ ό,τι εκτός, γι’ αυτό το καθεστώς της περιοχής καθορίζει και την τιμή. Στον Δήμο Μαραθώνος ισχύουν διαφορετικά πλαίσια ανά περιοχή (καταγραφή ΣΒΑΚ Δήμου Μαραθώνος):

• Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο οικισμού Μαραθώνα (ΦΕΚ 421/Δ/1992) και όρια του προϋφιστάμενου του 1923 οικισμού (ΦΕΚ 542/Δ/1977).
• ΓΠΣ Νέας Μάκρης (ΦΕΚ 219/Δ/1987) και πολεοδομικές μελέτες των περιοχών δεύτερης κατοικίας.
• Πολεοδομική μελέτη Παραλίας Μαραθώνα (ΦΕΚ 341/ΑΑΠ/2014), με ζώνες γεωλογικής καταλληλότητας και απαγόρευση δόμησης σε απόσταση 10 μ. από τις οριογραμμές του ρέματος Σέχρι.

Ειδικά για τη Νέα Μάκρη:

• Πολεοδομικές ενότητες: οι κανονισμοί των ΠΕ επιβάλλουν προκήπια από 2 έως 16 μ., απαγορεύουν τα pilotis και ζητούν θέση στάθμευσης ανά διαμέρισμα (ΣΒΑΚ). Ένα προκήπιο 8 μ. σε στενό οικόπεδο μειώνει αισθητά το τμήμα που πραγματικά χτίζεται.
• Ρυμοτομία: η ίδια καταγραφή σημειώνει παραβάσεις ρυμοτομίας και πολλούς κοινόχρηστους χώρους του σχεδίου που δεν έχουν υλοποιηθεί. Ελέγξτε αν τμήμα του οικοπέδου είναι δρόμος, πεζόδρομος ή κοινόχρηστος χώρος στο εγκεκριμένο σχέδιο.
• Πράξη εφαρμογής: αν δεν έχει κυρωθεί, το τελικό σχήμα και εμβαδόν του οικοπέδου μπορεί να αλλάξει, και μπορεί να εκκρεμούν εισφορές σε γη ή χρήμα. Ζητήστε το απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος και πίνακα της πράξης.
• Πυρόπληκτη ζώνη 2018: για τον Νέο Βουτζά και την ευρύτερη πυρόπληκτη περιοχή ισχύει το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΠΔ, ΦΕΚ Δ’ 398/2022). Ορίζει ζώνες βιώσιμης πολεοδόμησης και ζώνες εκτός πολεοδόμησης, ανακόπτει τη δόμηση σε απότομες κλίσεις και προβλέπει ζώνες φύτευσης εύρους 100 μ. κατά μήκος των ρεμάτων (ΤΑ ΝΕΑ, 2022). Το Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής προχωρά ανά πολεοδομική ενότητα (ΚΕΣΥΠΟΘΑ, πράξη 113/2022), οπότε ελέγξτε σε ποιο στάδιο βρίσκεται η δική σας.

Το πλαίσιο κινείται. Το ΠΔ του 2025 για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων (ΦΕΚ Δ 194/2025) και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν να αλλάξουν όρια και χρήσεις (dasarxeio.com). Το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ που κατατέθηκε τον Νοέμβριο 2026 επιτρέπει επιπλέον αναστολή όχι μόνο αδειών αλλά και εργασιών σε περιοχές όπου εκπονείται Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΑ ΝΕΑ, 2.11.2026).

Τι ζητάτε: έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης και χρήσεων γης από την ΥΔΟΜ, και έλεγχο αν η περιοχή εντάσσεται σε ΤΠΣ ή ΕΠΣ υπό εκπόνηση.

Κόκκινη σημαία: «είναι μέσα στη ζώνη» ή «μπαίνει σύντομα στο σχέδιο», χωρίς κανένα έγγραφο υπηρεσίας.

4. Αρτιότητα εκτός σχεδίου: τι ισχύει τον Νοέμβριο 2026

Ο γενικός κανόνας παραμένει 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό. Οι παλιές «παρεκκλίσεις» (750, 1.200 ή 2.000 τ.μ., ανάλογα με την ημερομηνία δημιουργίας του γηπέδου) δεν είναι ανοιχτές για νέο αγοραστή.

Το άρθρο 133 του ν. 5317/2026 (ΦΕΚ Α’ 108/10.7.2026) παρέτεινε έως τις 30.6.2027 την προθεσμία για άδεια ή προέγκριση κατά παρέκκλιση. Αφορά όμως μόνο όσους είχαν υποβάλει έως τις 9.12.2022 αίτημα προέγκρισης ή βεβαίωσης όρων δόμησης· δεν ανοίγει νέο παράθυρο (ανάλυση, Αύγ. 2026). Ακόμη και τότε, η παράταση δεν θεραπεύει έλλειψη νόμιμου προσώπου ούτε παρακάμπτει δασικούς ή αρχαιολογικούς περιορισμούς (dasarxeio.com).

Το νομοσχέδιο του Νοεμβρίου 2026 προβλέπει αρτιότητα 2.000–4.000 τ.μ. με πρόσωπο 15 μ. μόνο σε συγκεκριμένες Περιοχές Ειδικών Χρήσεων παλαιών οριοθετήσεων οικισμών. Δεν δημιουργεί γενικό δικαίωμα δόμησης στα 2 στρέμματα (ΤΑ ΝΕΑ).

Τι ζητάτε, αν ο πωλητής επικαλείται παρέκκλιση: τον αριθμό πρωτοκόλλου του αιτήματος πριν από τις 9.12.2022, την προέγκριση ή βεβαίωση της ΥΔΟΜ, και γραπτή επιβεβαίωση από μηχανικό και δικηγόρο ότι η διαδικασία συνεχίζεται στο όνομα του νέου κυρίου.

Κόκκινη σημαία: «άρτιο και οικοδομήσιμο» στον τίτλο ή σε παλιό τοπογραφικό, χωρίς πρόσφατη βεβαίωση. Η αναφορά αυτή δεν αποδεικνύει τίποτα σήμερα.

5. Πρόσωπο σε νόμιμο κοινόχρηστο δρόμο

Μετά την ΟλΣτΕ 176/2023, εκτός σχεδίου γήπεδο χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό δεν χτίζεται, όσο μεγάλο κι αν είναι. Ακολούθησαν οι ΟλΣτΕ 992/2023 και ΣτΕ 1206/2023: η άσφαλτος, η χρήση από κατοίκους ή η ύπαρξη δικτύων δεν αποδεικνύουν από μόνες τους νόμιμο δρόμο (dasarxeio.com).

Η οριστική λύση καθυστερεί. Οι μελέτες αναγνώρισης οδών τοποθετούνται χρονικά προς τις αρχές του 2027, ενώ το νομοσχέδιο του Νοεμβρίου 2026 μεταφέρει σε Προεδρικό Διάταγμα μόνο τους δημοτικούς και κοινοτικούς δρόμους που ενώνουν οικισμούς, όχι κάθε αγροτικό δρόμο (ΤΑ ΝΕΑ).

Στον Μαραθώνα το ζήτημα είναι συχνό, γιατί πολλά αγροτεμάχια προέρχονται από διανομές του Υπουργείου Γεωργίας, όπως Σέβδικοι (1952) και Ραπεντώσα (1951, 1967) (ΣΒΑΚ). Οι δρόμοι των διανομών είναι κοινόχρηστοι και δεν εξαγοράζονται από όποιον τους έχει περιφράξει (ΟλΣτΕ 2340/2023).

Τι ζητάτε:

• Διάγραμμα διανομής ή πράξη χαρακτηρισμού της οδού, και βεβαίωση ΥΔΟΜ ή Δήμου για τον χαρακτήρα της.
• Μέτρηση του προσώπου πάνω στο νόμιμο όριο του δρόμου, όχι στον φράχτη.
• Στο προσύμφωνο, αίρεση για αποδοχή προσώπου σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό από την ΥΔΟΜ.

Κόκκινη σημαία: πρόσβαση μόνο μέσω δουλείας διόδου ή ιδιωτικού δρόμου. Η δουλεία εξασφαλίζει πέρασμα, όχι οικοδομησιμότητα.

6. Δασικός χάρτης και καμένες εκτάσεις

Αν το γήπεδο είναι δάσος ή δασική έκταση, η δόμηση αποκλείεται, ό,τι κι αν γράφει ο τίτλος. Ο δασικός χάρτης του Μαραθώνα αναρτήθηκε ήδη στις 6.4.2011 και κυρώθηκε μερικώς στις 24.2.2012, ενώ Βαρνάβας και Γραμματικό ακολούθησαν το 2017 (ΥΠΕΝ, Δασικοί χάρτες Αττικής). «Μερική κύρωση» σημαίνει ότι για ορισμένα τμήματα ο χαρακτήρας μπορεί να κρίνεται ακόμη σε αντιρρήσεις.

Οι πυρκαγιές μετρούν επίσης. Η φωτιά της 11ης Αυγούστου 2024 ξεκίνησε από τον Βαρνάβα και έκαψε περίπου 105.000 στρέμματα (ερώτηση στη Βουλή), με το μέτωπο να φτάνει έως το φράγμα της λίμνης (alfavita). Η πυρκαγιά του 2018 είχε πλήξει και τον Νέο Βουτζά, που ανήκει στη Δημοτική Ενότητα Νέας Μάκρης. Δάση και δασικές εκτάσεις που καίγονται κηρύσσονται αναδασωτέες και δεν αλλάζουν προορισμό (Σύνταγμα, άρθρο 117 παρ. 3).

Στη Νέα Μάκρη ο δασικός χάρτης αναρτήθηκε στις 19.10.2018, λίγους μήνες μετά τη φωτιά, αφού πρώτα δημοσιεύτηκαν σε ΦΕΚ οι εκτάσεις που κηρύσσονταν αναδασωτέες (aftodioikisi.gr). Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση 55/2022 του ΣτΕ, το 2018 κηρύχθηκαν αναδασωτέα 5.808 στρέμματα σε Νέο Βουτζά, Αγία Βαρβάρα, Μάτι και γειτονικές περιοχές, ενώ 8.504 στρέμματα εξαιρέθηκαν ως μη δασικά (efsyn). Η ίδια καμένη περιοχή μπορεί λοιπόν να περιέχει όμορα οικόπεδα με εντελώς διαφορετική τύχη.

Τι ζητάτε:

• Έλεγχο του πολυγώνου στον κυρωμένο δασικό χάρτη και στις εκκρεμείς αντιρρήσεις.
• Πράξη χαρακτηρισμού από τη Διεύθυνση Δασών Ανατολικής Αττικής, όπου υπάρχει αμφιβολία.
• Σύγκριση αεροφωτογραφιών 1945 και 1960 με σημερινές ορθοφωτογραφίες: εκεί κρίνεται συνήθως ο χαρακτήρας.
• Έλεγχο για αποφάσεις κήρυξης αναδασωτέων εκτάσεων μετά τις πυρκαγιές.

Κόκκινη σημαία: «ήταν πάντα χωράφι», χωρίς αεροφωτογραφίες ή πράξη χαρακτηρισμού που να το αποδεικνύει.

7. Αρχαιολογικοί περιορισμοί

Ο Μαραθώνας είναι από τους πιο πυκνούς αρχαιολογικά δήμους της Αττικής, και αυτό φαίνεται στις άδειες. Ο χερσαίος και ενάλιος αρχαιολογικός χώρος Μαραθώνα οριοθετήθηκε το 2016 (ΦΕΚ 60/ΑΑΠ/2016)· εντός των ορίων του, κάθε οικοδομική άδεια περνά από αρχαιολογικό–ανασκαφικό έλεγχο (ΣΒΑΚ Δήμου).

Στη Νέα Μάκρη ισχύουν ζώνες προστασίας Α και Β για τον αρχαιολογικό χώρο Μπρεξίζας (ΦΕΚ 112/Β/1992), ενώ ο υγρότοπος της Μπρεξίζας οριοθετήθηκε με τον ν. 4559/2018 και εντός του απαγορεύεται η δόμηση. Σε ζώνη Α η δόμηση κατά κανόνα αποκλείεται· σε ζώνη Β επιτρέπεται με ειδικούς όρους.

Το ΓΠΣ της Νέας Μάκρης προβλέπει επιπλέον ζώνες προστασίας ιστορικών τόπων: γύρω από τη Μονή Αγίας Παρασκευής (ζώνη Ηζ 7, κύρια χρήση η γεωργική εκμετάλλευση) και γύρω από τον Άγιο Πέτρο (ζώνη Ηζ 8, προτεινόμενο πάρκο αναψυχής). Ορίζει ακόμη ζώνη τοπίου για τον όγκο της Πεντέλης, με αρχαίους δρόμους, λατομεία και βυζαντινά μνημεία (ΣΒΑΚ). Οικόπεδο «με θέα» στις παρυφές της Πεντέλης χρειάζεται διπλό έλεγχο: δασικό και αρχαιολογικό.

Τι ζητάτε: έλεγχο της θέσης του γηπέδου σε σχέση με τα όρια κηρυγμένων χώρων και ζωνών, και, όπου εμπίπτει, προηγούμενη γνώμη της Εφορείας Αρχαιοτήτων Ανατολικής Αττικής.

Κόκκινη σημαία: σχέδια για υπόγειο, πισίνα ή εκτεταμένες εκσκαφές μέσα στα όρια. Υπολογίστε χρόνο και κόστος για πιθανή δοκιμαστική ανασκαφή πριν δεσμευτείτε σε τιμή.

8. Νερό: ρέματα, πλημμύρες, αιγιαλός, Σχινιάς και λίμνη

Ο κάμπος του Μαραθώνα είναι επίπεδος, διασχίζεται από ρέματα και καταλήγει σε υγρότοπο και θάλασσα. Κάθε ένα από αυτά φέρνει δικό του περιορισμό.

Εικόνα 4 · Ρέμα και τεχνικό διέλευσης: η αυτοψία μετά από έντονη βροχή μπορεί να αποκαλύψει κινδύνους — ενδεικτική εικονογράφηση.

• Ρέματα: σε οριοθετημένα ρέματα ισχύουν ζώνες απαγόρευσης, π.χ. 10 μ. από τις οριογραμμές του Σέχρι στην Παραλία Μαραθώνα. Σε μη οριοθετημένα, ζητήστε γνώμη της Διεύθυνσης Υδάτων πριν σχεδιάσετε.
• Πλημμύρες: ελέγξτε αν το γήπεδο βρίσκεται σε ζώνη δυνητικά υψηλού κινδύνου πλημμύρας και ποιο είναι το υψόμετρό του σε σχέση με τον δρόμο και το ρέμα.
• Αιγιαλός και παραλία: ελέγξτε την καθορισμένη γραμμή· εντός ζώνης αιγιαλού η περιοχή χαρακτηρίζεται ακατάλληλη για δόμηση.
• Εθνικό Πάρκο Σχινιά–Μαραθώνα (ΠΔ, ΦΕΚ 395/Δ/2000): ζώνες Α1–Α5 προστασίας της φύσης, Β1–Β3 ειδικών χρήσεων και Γ ελεγχόμενης γεωργικής χρήσης, η καθεμία με δικούς της όρους δόμησης (ΣΒΑΚ).
• Λίμνη Μαραθώνα: για τους ταμιευτήρες ύδρευσης της Αθήνας ισχύουν ειδικές ζώνες προστασίας με υγειονομική διάταξη (Α5/2280/83, όπως τροποποιήθηκε το 2014), που περιορίζουν δραστηριότητες στη λεκάνη (απάντηση στη Βουλή).

Ειδικά για τη Νέα Μάκρη: η πόλη χτίστηκε στις κοίτες ρεμάτων που κατεβαίνουν από την Πεντέλη, όπως της Καρλαντέρας, του Οσίου Εφραίμ, της Ξυλοκέριζας και της Ανατολής (ΕΚΠΑ, 2021). Στην κακοκαιρία Erminio (1–2.4.2026) ένας άνθρωπος έχασε τη ζωή του, ενώ φερτά υλικά έκλεισαν τις οδούς Ρούμελης, Μεταμορφώσεως και Μεσολογγίου και έφραξαν ρέματα. Ο δήμαρχος απέδωσε την ένταση στις πυρκαγιές του 2024 και ανέφερε ότι αντιπλημμυρικό έργο για επτά ρέματα της Νέας Μάκρης έχει δημοπρατηθεί από το Υπουργείο Υποδομών (parapolitika, 2.4.2026).

Για τον κάμπο του Μαραθώνα εκπονείται μελέτη αντιπλημμυρικής προστασίας στις λεκάνες Οινόης–Αγίας Τριάδας και Ραπεντώσας–Αγίου Αθανασίου (απάντηση στη Βουλή, 2026). Τα μελλοντικά έργα μπορεί να χρειαστούν απαλλοτριώσεις, άρα ελέγξτε αν το γήπεδο βρίσκεται κοντά σε προτεινόμενη χάραξη. Στα οριοθετημένα ρέματα, το ΣτΕ έκρινε ρητά ότι δεν νοείται ούτε οικοδομική άδεια ούτε οικοδομική εργασία (efsyn, ΣτΕ 55/2022).

Κόκκινη σημαία: γήπεδο χαμηλότερα από τον δρόμο, με σημάδια στάσιμου νερού ή φερτών υλικών μετά από βροχή. Επισκεφθείτε το μετά από νεροποντή, όχι μόνο μια ηλιόλουστη μέρα.

9. Υφιστάμενα κτίσματα και αυθαίρετα

Σε κάθε μεταβίβαση, ακόμη και γηπέδου χωρίς κτίσμα, ο νέος Κώδικας απαιτεί βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη (ν. 5306/2026, άρθρο 368). Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες και δηλώνει είτε ότι δεν υπάρχει κτίσμα, είτε ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα, είτε ότι αυτά έχουν τακτοποιηθεί.

Στα αγροτεμάχια του Μαραθώνα τα συνηθισμένα «ευρήματα» είναι αποθήκες, ποιμνιοστάσια, κοντέινερ, πισίνες και γεωτρήσεις χωρίς άδεια. Αν υπάρχει κτίσμα, απαιτείται επιπλέον Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Αν υπάρχει γεώτρηση, ελέγξτε την άδεια χρήσης νερού.

Για τις μεγάλες αυθαιρεσίες (κατηγορία 5), το νομοσχέδιο του Νοεμβρίου 2026 δεν ανοίγει νέα γενική δυνατότητα δήλωσης για ακίνητα που δεν είχαν υπαχθεί σε προηγούμενο νόμο (ΤΑ ΝΕΑ). Αυθαίρετο σε δασική έκταση ή στον αιγιαλό κατά κανόνα δεν τακτοποιείται.

Τι ζητάτε: αυτοψία από δικό σας μηχανικό πριν το προσύμφωνο, φάκελο τυχόν τακτοποίησης με αποδεικτικά πληρωμής προστίμου, και άδεια για κάθε κτίσμα που φαίνεται στις ορθοφωτογραφίες.

Κόκκινη σημαία: «το σπιτάκι δεν μετράει, είναι αποθήκη». Ό,τι στέκεται στο γήπεδο μεταβιβάζεται μαζί του, μαζί και η ευθύνη κατεδάφισης.

10. Δίκτυα, κόστος συναλλαγής και πραγματική αξία

Ένα οικοδομήσιμο γήπεδο χωρίς νερό, ρεύμα και αποχέτευση έχει κρυφό κόστος που πρέπει να αφαιρεθεί από την τιμή.

• Ύδρευση: ζητήστε βεβαίωση για δυνατότητα σύνδεσης. Στον Βαρνάβα έχουν καταγραφεί χρόνια προβλήματα υδροδότησης (ερώτηση στη Βουλή, 2024).
• Ρεύμα: μετρήστε την απόσταση από το δίκτυο του ΔΕΔΔΗΕ και ζητήστε εκτίμηση κόστους επέκτασης.
• Αποχέτευση: η ΕΥΔΑΠ κατασκευάζει δίκτυο ακαθάρτων για τον Δήμο Μαραθώνα, με μονάδα επεξεργασίας στη Λούτσα και αντλιοστάσια στο Γραμματικό (ΦΕΚ απαλλοτριώσεων, 2025). Ελέγξτε αν το γήπεδο θα εξυπηρετείται και αν θίγεται από απαλλοτρίωση.
• Κόστος συναλλαγής: φόρος μεταβίβασης 3% επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας, συν συμβολαιογράφο, δικηγόρο, μηχανικό και τέλη Κτηματολογίου. Από το 2026 ο συμβολαιογράφος εισπράττει και αποδίδει ο ίδιος τον φόρο (ν. 5293/2026).

Η τιμή ενός γηπέδου κρίνεται από το τι επιτρέπεται να γίνει σε αυτό, όχι από τα τετραγωνικά του. Ζητήστε εκτίμηση αξίας με συγκριτικά στοιχεία της ίδιας ζώνης και του ίδιου καθεστώτος πριν διαπραγματευτείτε.

Κόκκινη σημαία: τιμή «οικοπέδου» για γήπεδο που, με βάση τους ελέγχους 3 έως 8, δεν χτίζεται.

Δωρεάν εργαλεία για έναν πρώτο έλεγχο από το σπίτι

Πριν πληρώσετε μηχανικό, μπορείτε να αποκλείσετε τα προφανώς προβληματικά ακίνητα μόνοι σας. Κανένα εργαλείο όμως δεν υποκαθιστά βεβαίωση υπηρεσίας.

Η σωστή σειρά πριν το προσύμφωνο

1. Πρώτος έλεγχος από το γραφείο: ΚΑΕΚ, δασικός χάρτης, αρχαιολογικές ζώνες, ΤΠΣ/ΕΠΣ.
2. Αυτοψία, ιδανικά μετά από βροχή, και αποτύπωση με GNSS RTK στο ΕΓΣΑ’87.
3. ΥΔΟΜ: βεβαίωση όρων δόμησης, χαρακτήρας της οδού, κατάσταση πράξης εφαρμογής.
4. Δικηγόρος: τίτλοι 20ετίας, βάρη, κληρονομικά, συγκυριότητα.
5. Εκτίμηση αξίας με βάση τα ευρήματα, και διαπραγμάτευση με αριθμούς.
6. Προσύμφωνο με ρητές αιρέσεις, και μόνο μετά προκαταβολή και συμβόλαιο.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να χτίσω σε αγροτεμάχιο 2 στρεμμάτων στον Μαραθώνα το 2026;

Κατά κανόνα όχι. Εξαίρεση υπάρχει μόνο αν είχε υποβληθεί αίτημα προέγκρισης ή βεβαίωσης όρων δόμησης έως τις 9.12.2022 και η άδεια εκδοθεί έως τις 30.6.2027, ή αν το γήπεδο εμπίπτει σε ειδικό καθεστώς οικισμού.

Αρκεί ο δρόμος μπροστά από το οικόπεδο να είναι ασφαλτοστρωμένος;

Όχι. Μετρά αν ο δρόμος είναι νομίμως κοινόχρηστος, όχι αν έχει άσφαλτο, φωτισμό ή δίκτυα.

Χρειάζομαι τοπογραφικό, αφού η περιοχή έχει Κτηματολόγιο;

Για άρτιο εκτός σχεδίου γήπεδο, κατά κανόνα ναι. Η απαλλαγή του ν. 5293/2026 αφορά περιοχές με κυρωμένη πράξη εφαρμογής. Και όπου δεν απαιτείται, το τοπογραφικό παραμένει η μόνη ανεξάρτητη μέτρηση που προστατεύει τον αγοραστή.

Γήπεδο που κάηκε το 2024 μπορεί να χτιστεί;

Αν ήταν δάσος ή δασική έκταση, όχι: κηρύσσεται αναδασωτέο. Αν ήταν πράγματι γεωργική γη, κρίνεται με βάση το καθεστώς που είχε πριν από τη φωτιά.

Πότε πρέπει να γίνουν οι έλεγχοι;

Πριν από προσύμφωνο και προκαταβολή. Αν ο πωλητής πιέζει χρονικά, υπογράψτε προσύμφωνο με ρητές αιρέσεις για πρόσωπο, οικοδομησιμότητα και απουσία δασικού ή αρχαιολογικού περιορισμού.

Αγοράζω οικόπεδο εντός σχεδίου στη Νέα Μάκρη. Τι ελέγχω πρώτα;

Αν έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, αν τμήμα του οικοπέδου είναι δρόμος ή κοινόχρηστος χώρος στο σχέδιο, πόσο προκήπιο επιβάλλει ο κανονισμός της πολεοδομικής ενότητας και πόσο απέχει από ρέμα.

Ισχύουν ειδικοί κανόνες στον Νέο Βουτζά μετά τη φωτιά του 2018;

Ναι. Η περιοχή καλύπτεται από το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΦΕΚ Δ’ 398/2022). Πρέπει να ελέγξετε αν το ακίνητο είναι σε ζώνη βιώσιμης πολεοδόμησης ή εκτός πολεοδόμησης, σε ποιο στάδιο είναι το ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμογής και αν μέρος του κηρύχθηκε αναδασωτέο.

Σύνοψη: οι 10 έλεγχοι με μια ματιά

Κανένας έλεγχος δεν είναι τυπικός: ένας αρκεί για να μηδενίσει την οικοδομησιμότητα και μαζί την αξία.

Πώς βοηθά η Structy.gr

Ζούμε και δουλεύουμε στον Μαραθώνα και καλύπτουμε όλο τον Δήμο, από τη Νέα Μάκρη ως το Γραμματικό, οπότε γνωρίζουμε τα καθεστώτα της περιοχής στο έδαφος, όχι μόνο στα ΦΕΚ. Πριν δεσμευτείτε, αναλαμβάνουμε:

• Τοπογραφική αποτύπωση με GNSS RTK και drone, ταύτιση με ΚΑΕΚ και τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ’87.
• Έλεγχο πολεοδομικού, δασικού, αρχαιολογικού και υδατικού καθεστώτος, με γραπτή τεκμηρίωση.
• Εκτίμηση αξίας με συγκριτικά στοιχεία της περιοχής, για να διαπραγματευτείτε με αριθμούς.
• Έλεγχο υφιστάμενων κτισμάτων, με εμπειρία σε περισσότερους από 200 φακέλους τακτοποίησης αυθαιρέτων.

[Κλείστε έλεγχο ακινήτου πριν το προσύμφωνο → (σύνδεσμος επικοινωνίας)]

Το άρθρο είναι ενημερωτικό και αποτυπώνει το πλαίσιο στις 2 Νοεμβρίου 2026. Δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή ούτε έλεγχο της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.

Σημείωση εικόνων: Όλες οι εικονογραφήσεις είναι συνθετικές και ενδεικτικές· δεν αποτυπώνουν συγκεκριμένες ιδιοκτησίες ή πραγματικές μετρήσεις.

Πηγές

• Κτηματολόγιο: ένταξη Βαρνάβα και Γραμματικού (29.7.2024)
• Ελληνικό Κτηματολόγιο: Υποκατάστημα Μαραθώνα
• Ν. 5293/2026: μεταβιβάσεις, τοπογραφικό, συμβολαιογράφος
• Ν. 5306/2026, άρθρο 368: βεβαίωση μηχανικού
• Π. Γαλάνης: Εκτός σχεδίου δόμηση και δικαίωμα ιδιοκτησίας (2026)
• Ν. 5317/2026, άρθρο 133: παράταση έως 30.6.2027
• ΤΑ ΝΕΑ: νομοσχέδιο ΥΠΕΝ για εκτός σχεδίου και δρόμους (2.11.2026)
• ΣΒΑΚ Δήμου Μαραθώνος: θεσμοθετημένα σχέδια και ζώνες
• ΤΑ ΝΕΑ: το ΠΔ του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου της πυρόπληκτης περιοχής (2022)
• ΚΕΣΥΠΟΘΑ, πράξη 113/2022: Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής του ΕΠΣ
• efsyn: ΣτΕ 55/2022 για ρέματα και αναδασωτέες στην πυρόπληκτη ζώνη
• ΥΠΕΝ: Δασικοί χάρτες Αττικής
• aftodioikisi.gr: ανάρτηση δασικού χάρτη Νέας Μάκρης (2018)
• Ερώτηση στη Βουλή για την πυρκαγιά Βαρνάβα (2024)
• alfavita: η λίμνη του Μαραθώνα μετά τη φωτιά
• ΕΚΠΑ: υδρογραφικό δίκτυο και πλημμυρικός κίνδυνος Νέας Μάκρης (2021)
• parapolitika: ο δήμαρχος για την κακοκαιρία Erminio (2.4.2026)
• Απάντηση στη Βουλή για αντιπλημμυρικές μελέτες Μαραθώνα (2026)
• Απάντηση στη Βουλή για ζώνες προστασίας ταμιευτήρων
• ΦΕΚ απαλλοτριώσεων ΕΥΔΑΠ για την αποχέτευση του Δήμου Μαραθώνα (2025)
• Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο (ΥΠΠΟ)
• Πλατφόρμα Συμμετοχής ΤΠΣ/ΕΠΣ (ΥΠΕΝ)